第一波反思者：房企系长租公寓品牌
相比起其余房企而言，绿地入局长租公寓的时间稍晚少许：2018年12月，首个长租绿地公寓项目——上海漕溪路长租公寓出工，标记着绿地长租公寓计谋在上海正式启动；今年年3月绿地长租公寓4大品牌正式公布：铂瑞服务式公寓、铂骊服务式公寓、铂派青年公寓、铂派企业公寓。
据打听，当前绿地品牌长租公寓结构天下13大城市，运营经管项目近30个，杀青总范围大概3.5万间的结果。凭据克而瑞公布的2020年上半年房企长租公寓范围排行榜来看，3.5万间的体量，足以让绿地跻身TOP10的队列之中。
只管起步晚，但是结果优秀的绿地，为何要与建行同盟？缘故有二，一是能够获取金融赋能，二是绿地从重资产试图转向轻重并举。在双方计谋同盟内容中，“经历金融赋能，以百亿元的范围，对应可建设近千亿元的长租项目，建设面积近万万平米，由绿地长租公寓品牌运营，在短期快造成建设范围与运营范围。”只管未明白介绍项目建设方是谁，但很清楚的是运营方是绿地长租，未来运营或将在绿地长租公寓板块营收所占份额越来越重，建行更多的还是提供“金融赋能”。
普通房企切入长租公寓市场的要紧模式是盘活存量房和租赁外部房源，而绿地的做法是直接拿下租赁地块。据媒体统计，在绿地采购租赁用地并正式进军长租公寓的2018年，停止当年12月中旬上海成交的60宗宅地中，租赁住房用地到达40宗，成为市场土地提供“合流”。因此，绿地选定重资产模式能够说是顺势而为。不但云云，这些租赁用地中有51块是大多由国企以低价摘得，在传统租金收入以外，重资产模式之下的物业增值想象空间同样非常迷人。
但是跟着“三条红线”重压之下的债务压力，回报周期漫长的长租公寓重资产成了不少房企以免涉及的“雷区”。因此，房企们在原有的重资产之上，首先了多元化业务模式的摸索，试图转向轻重并举的资产模式。
以位居房企系范围榜首的万科泊寓为例，探索集体用地、矜持用地租赁住房建设、城中村联营革新运营、政府租赁住房代建代管的业务开展模式，凭据城市特点打造泊寓产物是其比年来的重点开展方向。先后推出了天下首个集体用地建设的租赁住房——成寿寺社区（泊寓|院儿）、济南首个市级兼顾人才公寓泊寓丁家庄店、深圳泊寓城中项目等等，减轻资产重压的同时，还经历代建代管的方法实现了范围的快速增进。
另一房企系巨擘龙湖冠寓则选定了在“工改选”业务模式做出突破，将济南一处原本长期闲置的厂房项目革新成了252间的租赁住房，落成济南住建助力的“工改租”首个落地项目。对于房企而言，产业用地的费用大幅低于室庐及商办类项目，因此其经营老本上风非常突出，实现红利大概性更大。
因此，咱们能够看出，不止是绿地、万科和龙湖，越来越多的房企系长租公寓都在多元化业务模式上不断探索。但大多房企是出于能够缓解重资产的压力，在长租公寓业务板块，都在积极寻求新的商业模式，大概直接寻求新的资金外援，以实现轻重并举的资产组合新模式。
爆雷以后，长租公寓迎来3大转机
资产重组以外，近两年的长租公寓行业从顶层制度设计究竟层运营经管，正在发生倾覆性的变动。
上至行业头部上市公司蛋壳公寓，下至乐居公寓、小鹰公寓、城城找房等，并不非常出名但范围仍不可小觑的长租公寓运营商2020年陷入了密集爆雷的僵局，险些将行业早期蕴蓄堆积的诺言度毁于一旦。据概念指数不完全统计，年内传出爆雷消息的企业多达26家，大片面均因为首创初期依赖“高收低租”的扩张模式导致资金链断裂，从而经营困难或停业，2020年的长租公寓进来了“凛冬之境”。
但大概也因为此，今年以来，跟着行业羁系趋严，血本进场愈发谨严，品牌开展不再强横，长租公寓家当正在“触底反弹”。当下的长租公寓行业，正在迎来3个转机。
01顶层制度：行业羁系趋严
顶层经管制度的完善和趋严，这个行业的老大难疑问有了实质性的进展。凭据中指钻研院公布的长租公寓市场年度汇报，在全部关于长租市场的政策中，有大概四成属于市场规范类。规范的对象包含市场主体挂号消息、住房租赁中介机构行为、租赁资金使用、违规和高风险经营行为等。
2020年9月，住建部公布的《住房租赁条例（收罗定见稿）》，为住房租赁平台首部条例性文件。今年4月26日，住建部公布的《关于增强轻资产住房租赁企业羁系的定见》，被觉得是行业中首个顶层羁系文件。从处所层面看，密集出台的处所政策就行业中因“高收低租”爆雷企业的处理和气后，提供打听决依据和未来风险躲避的有效行动。
02血本走向：证券化成合流
血本的进场愈发谨严，其中资产证券化渐渐成为融资合流方法。据媒体统计，2020年长租公寓企业融资事件累计惟有11次，远低于2016年的76次，相比于今年年的28次压缩也很明显。谨严的同时，长租公寓市场融资方法也发生了新的变更。凭据概念指数整顿近半年租赁行业融资情况发现，融资产物以住房租赁专项债及ABS为主，主体多数为长租公寓头部企业或气力较为雄厚的房企公寓品牌，如上海浦东房地产、荣盛开展、龙光控股、迪马股分等等。相比而言，片面独立第三方公寓企业融资难度相对大。
现实上，资产证券化作为合流融资方法在市场中存在，对于行业而言是利好。因为这类金融产物刊行的条件是，有可靠的资产包和企业范围限制。对于爆雷过后的长租公寓市场而言，这样的新玩家，能够更快获取用户人群的信任。
03品牌开展：走向有序组合
在把长租公寓当做血本游戏的冒进者出场以后，还在场上的玩家们首先扫视行业开展逻辑的对错。思考过后，他们会发现运营质量、服务品格才是行业开展的新导向，而做有耐力的“长跑者”才气在市场上持久生计。在本身气力短时间内难以实现巨大突破的企业而言，取人之长，补己之短，杀青双赢，成了不少品牌方在疫情过后的开展方向。
因此，各种计谋同盟、收并购…2020年行业的密集度进一步提升。仅2020年下半年，安歆团体、自若、乐乎公寓等企业均实现了逆势扩张，并完善了产物系统、拓展了区域结构以及更新了商业模式。有序组合，成了长租公寓品牌在爆雷以后开展的新方向之一。
跨界“抱团”，长租公寓在借鉴酒店？
绿地长租公寓和建行的同盟，能够当作是跨界“抱团”。这种品牌生计方法，在当下整个中国商业开展中，早已不是鲜活事。同样提供留宿服务的酒店行业，就存在不少跨界“抱团”的经典同盟案例。
3月22日，华住揭露和融创文旅建立合伙酒店经营经管有限公司永乐华住，双方（华住、融创文旅与计谋同盟同伴时代全球）各自占股50%。经历这一场“联婚”，华住将旗下施柏阁、花间堂等品牌的未来开辟、运营授权至合伙公司，融创文旅也将旗下堇山等品牌授权至合伙公司。同时，双方的会员系统完全买通。未来3到5年里，永乐华住还会开辟宋品、永乐半山等高端酒店品牌，要成为中国经管范围增进非常快的高端经管公司。
25天以后，亚朵和万科实现了“牵手”。亚朵揭露和万科旗下的酒店经管公司——广东瞻云酒店经管有限公司杀青计谋同盟，双方会在酒店市场拓展中优先匹配相关资源，联手同盟新玩法。
酒店之因此跨界“抱团”，天然是各取所长，长租公寓的存身点也是云云：经历同盟，各取所需。
对于在长租公寓领有巨大“同事圈”的建信住房而言，依靠资金和资源上风，做大租赁市场的提供和资产包是它的指标，而详细运营是它的需求。因此，它的指标同盟对象是领有精细化运营才气的市场化企业，从而实现资管分开的开展模式。基于这个挑选规范，建信已杀青计谋同盟的清单中，除了绿地，不乏中骏方隅、乐乎公寓、安歆团体等多家运营才气突出的品牌。
在近期签订计谋同盟的另一对“房企CP”——新城控股和朗诗寓，只管详细同盟模式没有公布，但是双赢是相像的出发点。于新城而言，从2018年揭露“试水”长租并推出品牌“新橙寓”至今，长租业务连续没有太多起色。引援朗诗寓这个“职业人士”，借力开展。于朗诗寓一方，其能够获取的作用不言而喻，搭上领有巨大物业体量的新城，相当于是为自己的业务扩张翻开了一条稳定的新渠道。
因此，长租公寓的跨界“抱团”，与其说是“借鉴酒店”，无妨说是一种面临竞争趋向猛烈的市场情况的“生计本能”。这种“长板+长板”的品牌组合新形状，将推进同盟的进展，并助力品牌在长租公寓平台的连接深耕。
2.4亿租赁关，长租公寓怎样实现强人恒强？
有机构预计，到2022年，中国住房租赁市场租赁关将到达2.4亿，这组数据证实了长租公寓不缺开展空间。加之上文所提及的3个转机，眼下的长租公寓品牌需求做的是找准方法与调整模式，挖掘这一市场的巨大后劲。怎样能手业中找寻到能够实现上风互补的品牌，就成了长租公寓品牌开展的重中之重。在空间秘探看来，这2点或将助力长租公寓品牌的组合实现强人恒强，仅供参考。
01焕新产物系统，搭建品牌的新护城河
对于长租公寓而言，原本的护城河是范围。惟有当营业范围的数字不断跳动，品牌才有平安感。爆雷以后，行业回来感性开展，品牌的护城河由产物取而代之。
在这一点上，不同派系之前的进度迥异较大。房企系品牌大多在降生之初就故意识地搭建定位不同客群的产物系统。如龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓领有松果，豆豆和核桃三大产物线。相比而言，创业系稍慢少许，但也在开展过程中不断完善产物系统，如安歆团体2020年经历并购易企租公寓以及计谋并购新出发点公寓，不断强化职住型头部企业的产物上风。
精准卡位不同市场需求的多元化产物系统，不但有效赞助品牌实现市场占比的增加实现范围拓展，同时还能从中实现品牌代价的提升获取投资市场的钟情。这一点，在酒店行业早已成为“真谛”。因此，长租公寓品牌在组合过程中，选定能填补自有产物系统空白的品牌，还是进一步丰富原有主力产物，都是强化护城河的有效途径。
02打造空间生态，提升品牌的适配才气
跟着商业空间各种业态的同盟不断推进，长租公寓首先触碰到越来越多的“嫡亲”。服务式公寓，能够在与酒店客房漫衍在不同的楼层；大社区公寓，能够与共享办公同处一个园区之中，云云等等。
即日，这类同盟就经常能手业中现身。5月8日，优客工场、共享际和经佳文明签订计谋同盟和谈，三方将经历社群公寓、共享办公、商业IP、多元社群等方面的结合，以及“空间+内容”的复合运营，为园区及入驻企业赋能。早前，零秒立异空间也与龙湖冠寓沪苏公司杀青计谋同盟，未来双方将共建“立异办公”ד品格居住”新生态。
未来，长租公寓品牌还需求面临这类不同的生活场景交互、链接、碰撞的空间生态，乃至有大概场景更多，业态更复杂。
因此，在选定组合对象时，长租公寓需求考量这个品牌与其余商业业态的适配才气——一方面需求能够凭据不同的商业空间大情况，做出产物调整；另一方面，需求与其余业态实现有效配备，提升租客的居住体验。在这方面，大型租赁社区的几位玩家的适配才气，值得学习，例如上海首个集体土地租赁房项目运营方华润有巢、杭州瓜山未来社区运营方朗诗寓等等。
综上，回过甚来再看昨年曾一再“爆雷”的长租公寓事件，长期来看也不全是赖事。阶段性的洗牌，一方面让长租公寓市场首先检查，另一方面留下的是能连结独立思考的品牌方。经历强人之间的有序组合，在回来感性的市场中寻找开展之道，非常终在这些玩家们手中持有的才是能够重新燃烧行业开展态势的有望之光，而不再是无序开展的愿望之火。长租公寓，未来依然可期！
